chgyver(최석균)s Blog - 2006년 하반기 부동산 시장 전망 (부동산114)

상품별 시장전망 및 내집마련 성공전략

자료원 : 부동산114

등록일 : 2006/07/15

- 새아파트, 알짜미분양 관심, 기존단지는 세부담매물 노려라

하반기 부동산 시장 과연 어떻게 될 것인가? 하반기는 부동산 가격 하락 전망과 대출규제 등이 맞물리면서 강남권 재건축 아파트 가격이 떨어져도 매수자들이 움직이지 않고 있다. 더 떨어질 것이라는 기대가 크기 때문이다. 또한 재개발, 뉴타운 시장은 각종 개발 호재로 매수 문의는 늘었지만 거래까지는 이어지지 않는다. 이러한 시점에서 볼 때 하반기 내집마련 전략은 어떻게 해야 할까? 각 상품별로 전망 및 투자전략을 알아보자.

◇ 아파트 시장 - 세부담에 따른 급매물, 입주예정 새아파트를 공략

하반기 아파트 시장은"전반적으로 하락세"라고 보는 것이 대세이다. 하반기는 8.31대책과 3.30대책의 후속조치가 상반기부터 순차적으로 시행에 들어가 본격적인 영향권에 들어서기 때문이다. 또한 내년부터 적용되는 1가구 2주택자 양도세 중과세와 보유세 강화에 따른 세부담으로 매도자들이 본격적으로 매물을 하반기에 내놓을 것이기 때문이다. 그러므로 기존 아파트를 구입을 원한다면 세부담에 따른 급매물을 하반기에 적극 공략하는 것이 좋다.

아파트 시장의 하락세는 분양권 시장에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 일반적으로 분양권은 입주가 다가오면 가격이 오르는데 하반기는 매도-매수간의 관망세로 거래 공백기간이 길어져 가격 상승이 크지 않을 것으로 보이기 때문이다. 또한 신규 택지지구 입주예정 아파트는 투자목적으로 분양을 받아놓은 경우가 많기 때문에 입주예정 아파트에서 급매물이 많이 나올 가능성도 크다. 그러므로 입지가 좋거나 대단지인 입주예정인 새아파트를 찾아보는 것이 좋겠다.

지역별로는 하반기에 경기도 용인지역이 입주물량이 가장 많고 그 뒤를 이어 충남 서산, 대구 수성, 경기 고양, 화성 지역에 몰려있다.
1천가구 이상인 대단지로 서울은 성북구 래미안월곡(총 1,372가구)가 7월, 관악구 관악산뜨란채(총 3,322가구)가 8월, 송파구 잠실동 레이크팰리스(총 2,678가구)가 12월에 각각 입주할 예정이다.
경기도는 2천가구 이상인 단지는 없다. 안산시 건건동 건건e-편한세상(총 1,888가구)이 8월, 하남시 신장동 대명강변타운(총 1,326가구)가 9월에, 성남시 금광동 래미안금광(총 1,098가구)가 12월에 입주한다.
지방에서는 부산이 동래구에서 쌍용스윗닷홈(총 2,947가구) 12월, 대구는 수성구 롯데화성골드파크(총 3,515가구)가 하반기 입주한다.

◇ 재건축 시장 - 각종 규제로 수익성 빨간 불, 당분간은 시장 주시

하반기 재건축 시장은 한마디로 "죽었다"라고 표현할 수 있다. 기반시설부담금, 안전진단강화, 개발이익환수제 시행으로 재건축 단지의 수익률이 크게 떨어지기 때문이다.
부동산114의 주간 재건축 시세 조사에서도 6월 이후 강남권 재건축 시장의 하락세가 이어지고 있다. 특히 송파, 강동, 서초 등 대표적인 저층 재건축 단지들 마저도 급매물이 나와도 거래로 연결되지 않고 있다.
서울 재건축이 약세를 보이면서 수도권 재건축도 6월 말 부터는 하락세도 접어들었다.

이에 따라 재건축 시장의 경우 수요자들이 섣불리 거래에 나서지 않고 있고 재건축 하락세가 불가피할 전망이다. 그러므로 장기 투자자나 실수요 목적이 아니면 재건축 투자는 신중해야 한다. 특히 사업초기 재건축 단지는 앞으로 사업 기간이 더욱 장기화될 전망이어서 자금 계획이 중요하다. 최근 대출 규제도 강화되어 자금 회수가 지연되면 낭패를 볼 수도 있다.

◇ 재개발 시장 - 강북 호재 바람 분다! U턴 프로젝트, 뉴타운 개발 등 관심 폭증

재개발 시장은 도시재정비촉진지구 시행과 서울시 및 정부의 뉴타운, 재개발 사업 추진 의지가 강해 전망이 좋은 편이다. 최근 들어서는 실수요자들의 강북권 관심도 크게 늘고 있다. 실제로 6월부터 서울 강북권에서 일반분양에 나선 뉴타운, 재개발 구역 주변의 신규분양 단지들이 좋은 청약결과를 보이고 있어 청신호가 켜졌다. 건설사들은 수도권, 지방까지 재개발 시장의 활기가 확산될 것으로 기대하는 눈치다. 투자상품으로 챙겨볼 만 하다.

하지만 호재가 많다고 해서 무턱대고 투자를 하는 것은 당연히 금물이다.
재개발 사업은 사업속도가 가장 중요하다. 그러므로 사업추진이 빠른 곳을 찾아야 하는데 조합원들의 적극적인 참여와 조합원들간의 비리가 있는지를 꼼꼼히 따져봐야 한다.
또한 조합원수가 많으면 일반분양이 줄어 추가부담금이 늘어나므로 총 건립가구수와 조합원 수도 체크해야 한다.
한편 용산, 성동, 동작 등 인기 재개발 지역들은 이미 소형 평형 기준으로 지분값이 평당 2천만 원 이상씩 오를 때로 올라 뒤늦게 들어간 투자자들은 오히려 손해를 볼 수 있기 때문에 재개발 지분 투자분석을 철저히 해야 한다.
마지막으로 정부의 재개발, 뉴타운 정책 및 규제를 예의 주시해야 한다. 재개발 호재로 해당 지역 부동산 가격이 오르게 되면 정부에서 새로운 규제 카드를 내 놓을 수도 있다.

◇ 분양시장 - 판교 중대형, 은평뉴타운, 수도권 2기신도시 등 유망 분양 집중

하반기 분양시장은 상반기보다 물량이 늘어날 전망이다. 상반기에 분양을 미뤘던 사업장들이 8월에 있을 판교 중대형 분양 이후로 대부분 사업을 미뤄뒀기 때문이다.
그러나 투자성이 있는 유망 지역이나 단지 위주로만 수요가 집중될 가능성이 커 경쟁률은 높을 전망이다.
대출규제, 자금출처조사, 보유세 증가 등으로 인해 매수자들이 상당히 신중해 졌기 때문에 개발 호재가 있는 인기 단지에만 수요가 몰릴 가능성이 크다.

반면 이에 따라 건설업체들이 청약자들을 끌어들이기 위해 다양한 평면구성과 특색 있는 상품 및 금융조건으로 내놓을 것으로 보여 청약자들에게는 좋은 기회가 될 수도 있다.
또한 8월 중순부터 시행될 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 다자녀 가구에게 특별 분양 혜택을 주는 가 하면 점차 무주택 가구주에 대한 공급이 늘어날 전망이어서 여유를 갖고 천천히 투자 결정을 해도 좋을 것으로 보인다. 물론 적합한 단지가 나오면 특별 조건 등을 십분 활용하도록 한다.

지역별로 보면, 서울에서는 재개발, 뉴타운 분양단지들이 핵심 투자단지로 꼽힌다.
도시재정비촉진법 시행과 함께 서울시장 오세훈 당선자가 뉴타운 사업을 적극 지원하겠다는 발표로 재개발, 뉴타운 해당지역 부동산 상품이 유망 투자상품으로 떠올랐다. 우선 9월에 은평뉴타운 5천여 가구가 공급되는데 공공택지 분양이 아니어서 5,10년간의 전매 제한도 받지 않는다. 그 외 재개발 구역으로 동대문 답십리, 용두동 일대 래미안을 비롯해 두산위브, 롯데캐슬 등의 재개발 분양이 7월부터 이어진다.

경기도는 2기신도시가 핵심 공략지역이다. 8월에 있을 판교 중대형 분양 이후 파주 운정지구와 관심이 높은 용인 구성, 신봉, 성복지구가 줄줄이 분양할 예정이다. 동탄신도시에서는 메타폴리스 초고층주상복합 분양과 송도신도시 the#센트럴파크1,2차 초고층주상복합 단지 등이 눈에 띈다. 수도권 중대형 청약자들은 판교에 청약해 본 후 청약에서 떨어지면 그 이후 유망 단지에 청약할 수도 있을 전망이다.

지방, 광역시는 공급과잉이라는 우려에도 불구하고 충청권과 부산,경남권에 신규 공급물량이 집중되어 있다. 특히부산은 신호지방산업단지 매머드급 분양단지들이 기다리고 있다.

◇ 미분양시장 - 강화된 청약 규제 피하고 알짜 미분양단지 공략

하반기엔 미분양이 상반기에 이어 늘어날 것으로 전망된다. 최근 분양시장이 침체되면서 특별한 호재가 없으면 입지여건이나 규모에서 어느 정도 양호해도 미분양으로 이어지는 곳이 많아졌고 아파트시장처럼 차별화, 양극화가 심화될 전망이다. 특히 판교, 뉴타운, 2기신도시 등 확실한 투자가치가 있는 분양시장으로만 수요 쏠림 현상이 두드러지면서 확실한 투자 요소가 없는 대다수 분양시장에서는 미분양 물량이 늘어날 것으로 보인다.

준공 후 미분양 물량도 늘어나고 있다. 건교부 통계에 따르면 4월 말 기준으로 전국 준공 후 미분양물량이 전 달 대비 8.7% 증가해 1만 2천여 가구를 넘고 있다. 분양시장에서 가수요가 감소하면서 이러한 미분양 증가는 더욱 가속화될 전망이다.

그러나 이러한 미분양 시장 변화는 청약통장이 없거나 달라지는 청약제도에 조건이 불리한 청약자들에게 기회가 될 수 있다. 그러므로 저평가 받거나 분양시장 침체로 남은 알짜 미분양 물량을 공략해봐도 좋을 것이다.
또한 건설사들이 미분양 물량 소진을 위해 다양한 금융조건을 제시하고 있어 비용 면에서도 상당한 도움을 받을 수 있다. 파격적으로 계약금을 5%까지 내리거나 다양한 옵션제공을 하기도 하고 아예 분양가를 깎아주기도 한다. 잘 만 고르면 바로 입주가 가능한 아파트를 싸게 구입을 할 수 있는 것이다.

하지만 미분양물량은 대체적으로 입지적으로 외곽이거나 분양가격이 기대 가치보다 너무 비싸거나 하는 등 이유가 있게 마련이어서 미분양 발생 이유를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

지역별로 살펴보면 서울은 나홀로 아파트나 중랑구, 동대문, 도봉구 등 외곽지역에서 미분양 물량이 남아 있다. 수도권은 파주, 의정부, 남양주 등에 물량이 많은 편이고 지방, 광역시는 대부분 지역에서 미분양 물량이 남아있으므로 이들 중 옥석을 잘 가려서 투자하는 게 좋겠다.

[부동산114 이미윤]

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